来源：南京楼市观察员
前 言
近年来，南京改善性住房需求快速增长，2022年南京千万以上豪宅成交量排名全国前列；随着城市化发展不断推进、人口红利转向人才红利、对美好居住品质向往、居住房屋房龄偏老、住房产品迭代等内外因素，未来改善性需求也将成为住宅市场增长新动能。
【资料图】
据我爱我家南京公司成交数据显示，过去的一年时间里，南京二手住宅成交价的中位数是223万，而套均总价则是270.6万，结合此项数据，我爱我家南京研究院也针对改善住房成交结构做了模型分析，有几点结论分享给大家。
这一年，南京300万以上的二手房成交占比为31.5%，满足面积大于90㎡的占比为20%；整体成交均价为3.8万/㎡、套均总价高达499万，这也是目前南京整个二手改善市场的样本。
主城+教育+配套，鼓楼成交占比最高
从区域来看，鼓楼区以23.5%成交量占比居首，江宁、栖霞排名二三位，成交占比分别是20.4%、16.8%；作为老城三区之一的鼓楼，拥有全市最优质的教育资源，各项生活配套都十分齐全，且省市多个政企办公点都设在鼓楼，工作居住都很便利；江宁、栖霞辖区范围较大，二手房存量相对更多，江宁有不少别墅社区，且地缘性改善众多，而栖霞则涵盖了仙林、仙林湖商圈，也是南京传统的改善板块。
价格方面，建邺区以均价4.9万/㎡、套均总价662万占据首位，无论单价还是总价都明显高出其他区域，也是当之无愧的南京高端改善板块。
数据来源：我爱我家南京研究院，单位：元/㎡
中青年是主力，男女比例相当
从年龄段来看，南京改善群体主要集中在31-40岁，累计占比超过了50%，其次是41-45岁群体，占比为19.1%。综合来看，这部分年龄段人群收入已相对稳定、且大多处于事业上升期，购买力更强，其中部分子女也都刚好到入学年龄，教育改善需求也十分迫切，因此成为市场改善性需求主力购买群体。
性别分布来看，男女比例相当，男性购房者占比相对更高，成交比例为52.9%。
（注：仅统计系统登记购房者的性别，夫妻或多人共有不重复计入）
数据来源：我爱我家南京研究院
改善目的多是刚性改善，90-130平3居室、总价段300-500万
从成交面积看，90-110平至200平以上各区间段占比依次递减，面积越大成交比例越小，其中90-110平占比33.3%、110-130平占比28.9%，150平以上大户型累计占比17%。
一方面是产品设计因素，主城二手房相对新房而言普遍面积更小，另一方面也是因为目前南京改善置业大多是刚性改善，90-150平已满足大多数购房者的需求，且面积小的总价段一般也会更低，置业门槛和还款压力都相对更小。
数据来源：我爱我家南京研究院
从成交户型看，南京3居室户型成交占比最高，达64.1%；其次是4居室，占比达21.6%，且近年来增长迅速。多孩政策放宽，加上人们对居住空间要求不断提高，儿童房、老人房、书房、电脑房等种类多样，随着产品设计不断升级，未来改善群体4房及以上户型需求预计会进一步提升。
数据来源：我爱我家南京研究院
从成交总价看，由于目前市场仍是刚性改善为主，总价300-500万二手住宅是成交主流，累计占比63.4%；500万以上高价段、特别是千万以上豪宅，大多都被分流到新房市场，二手房高价段成交也多是次新房，房龄大多都在5年以内。
数据来源：我爱我家南京研究院
偏好更短的房龄，20年以内占比超8成
从成交房龄看，改善群体偏好更短的二手房房龄，其中6-10年、11-15年、16-20年三个区间段成交占比均在24%-25%；5年以内次新房成交占比也有10%，20年以上房龄的成交占比近16%。一般而言，房龄越短的房屋，户型设计、物业管理、小区绿化等都有所提升，也更能符合改善群体提升居住品质的需求，当然次新房的房价相对也会更高。
数据来源：我爱我家南京研究院
卖房置换是主流，80%群体需贷款买房
从付款方式来看，南京多数改善群体为首次改善，卖房置换是绝对主流，其中有54%的客群需要纯商业贷款买房，组合贷款占比21.7%，纯公积金贷款占比4.7%，同时也有19.6%客群资金实力较为雄厚、选择了全款买房。结合客群年龄来看，中青年群体大多都仍处于奋斗阶段，且家庭开支、子女教育等资金需求也十分旺盛，选择贷款买房也符合置业逻辑。
数据来源：我爱我家南京研究院
龙江、仙林湖、仙林分列改善前三名
住房区位往往是改善群体考虑的关键因素，职住平衡、学区学位、生活便利、保值增值等，这些都是住房升级改善的重要方向。从南京改善住房成交商圈分布来看，龙江、仙林湖、仙林位于前三甲。
龙江商圈辐射范围十分广泛，二手房房源众多，且区域内多所优质公办学校，也是多个省直机关办公点，改善住房市场热度一直十分高。
仙林湖、仙林也是南京传统改善板块，区域内房龄10年以内的品质商品房小区聚集，且自然环境优越，南大、南师大等多所名校，人文氛围浓厚，配套金中、南师等公办学校分校，宜居属性较高，一直备受南京改善群体青睐。另外，奥体、九龙湖、新街口等商圈也都榜上有名。
仙林小区占据成交热门前三名，分别是高科荣境、南大和园、香樟园；九龙湖板块次新房保利中央公园市场热度也较高，且在当前市场环境下，房价依然坚挺。江北“黑马小区”大华阅江山也榜上有名，成交均价在3万左右；金陵湾也凭借树人学区占据一席之地，城中高端改善小区中海凤凰熙岸也名列前十。
数据来源：我爱我家南京研究院，单位：元/㎡
整体来看，目前南京改善群体多为首次改善，改善目的一般是刚性改善、子女教育，即改善居住条件、居住环境、子女教育为前提；若选择二手房改善更倾向选择建成时间较短的房屋，超6成以卖掉原有住房获取改善资金。另外，改善性群体住宅需求从房屋本身向居住品质化方向延伸，如房屋品质、小区绿化环境、物业服务等，包括配备电梯、安全管理。
写在最后
在新一轮的调控后，目前房产投资空间已基本消失，房屋全面回归居住属性，对于购房者而言，其实是一大利是，想改善居住环境的群体，或是整合资产的客群，都可以趁此阶段，提升自己的居住品质，无论是新房、还是二手房，目前南京市场上都有一批较优质的房源，有合适心仪的都可以考虑趁此上车。
END
说明：
1、结合南京二手房成交价分析，改善群体定位为购房总价300万且面积90平以上的群体，未区分首次置业或二次置业；
2、文中所涉及数据均为我爱我家南京公司成交情况，不能完全代表南京全市，仅供阅读者参考；
3、该文数据、内容均由我爱我家南京研究院原创，如有引用请标注来源，谢谢合作。
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